아파트 가격을 결정하는 요소

 

 

유동자금

시중에 얼마나 돈이 많이 풀려있다면, 아파트 싱장으로 돈도 몰릴것입니다. 하지만, 자금이 없다면 그것은 반대겠죠.

이런한 유동자금에 대해서 자세히 쓴 책이 있습니다. "부동산 투자 사이클" 인데요. 국제유동자금 그림자 금융 등에 대해서 많이 다루었습니다.

수도권지역은 전세계 주택시장 그리고 주식시장과 유사한 가격흐름을 보인다 입니다.

그외 지방은 수요 공급의 영향이 크다하였습니다

 

부동산정책(금리)

정부가 경기가 과열된다고 생각하면, 부동산가격 상승을 억제할것이고,  만약 그 반대라면 부동산가격을 상승시키는 정책을 펴겠죠. 대출규제, LTI DTI, 금리상승 등이 억제 정책이겠죠. 그반대의 정책은 대출을 더 잘내준다던지 혹은 다주택자 세금 감면을 해준다던지의 정책을 쓰겠죠.  

 

전세가 비율

 전세가 비율이 높을수록 아파트 가격이 저평가 되어 있다고 판단합니다. 미래에 대한 예측이 아니며 현재 가격에 대한 고평가 저평가 지표입니다. 주식으로 따진다면 PBR과 같은 지표 입니다.

 

수요

주택수요는 일반적으로 인구 X 0.006 을 1년 필요량으로 가정합니다.

즉, 인구가 100만이면 6000세대가 주택수요 겠죠. 물론 도시마다 조금씩을 다를것입니다.

그리고 재개발등으로 집이 없어진다면 그것 또한 수요량에 플러스 요인이 되겠죠. 재개발 보상금이 많이 풀리는것 또한 수요가 되것입니다.

 

공급

말그대로 아파트 공급량입니다. 보통 아파트는 완공되기 2년에서 2년반 전부터 공급량을 알수 있습니다.

요즘은 부동산지인, ZIP4, KB부동산 등에서 알수가 있습니다.

주택수요 보다 공급이 많으면 공급 과잉 주택수요보다 공급이 적으면 공급 부족이라고 보시면 될것입니다.

 

 

용적률

대지면적에 건물을 올린 비율을 말하는 것입니다. 당연히 낮을 수록 좋습니다. 빽빽한 아파트는 누가봐도 답답하죠. 삶의 질도 많이 떨어질것입니다. 앞동과 앞동의 거리가 가까우면 서로의 집이 다보이겠죠. 이것 외에도 많은 불편함이 있겠죠.

 

 

관리비

세대수가 적다면 아파트를 관리하는 관리비 면에서 많이 불리 할것입니다. 대단지 아파트와 단지수가 적은 아파트 모두 필수 필요인원은 비슷할것입니다. 물론 100세대 아파트와 1000세대 아파트의 필요인원은 많이 다르겠죠. 효율적인 측면에서 필요인원을 말하는 것입니다. 세대수가 큰 아파트일수록 관리가 적게 들것입니다.

그 밖에 난방이 중앙 난방인지도 많이 클것이구요.

관리비는 네이버, 호갱노노 기타 많은 사이트에서 알려 줍니다.

 

학군, 교통 기반시설

너무나 당연한 내용인데요. 아파트주변에 학군이 그리고 교통이 발달되어 있다면 당연히 아파트의 입지 가치는 올라가겠죠. 여기서 하나 집고 넘어가야할 내용은 아파트와 학군이나 교통시설은 거리가 중요한것이 아니라 실제로 그곳까지 걸어서가는 거리가 중요합니다. 가령 지도상 거리는 1KM인데 실제로 걸어간다면 1.5KM 도 있을것이고, 아파트마다 많은 차이가 있을 것입니다.